Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения общего пользования, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

Зачастую управляющие компании сталкиваются с ситуацией, когда текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Обязанность владельца помещения в многоквартирном доме, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников управляющей компании для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

В письме № 794-АО/06 от 16.01.2019 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру. В такой ситуации организацией составляется акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте отражается, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт. Если Государственная жилищная инспекция решит привлечь управляющую компанию к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, данный акт будет служить доказательством того, что указанная ситуация сложилась не по вине управляющей компании, и что сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей. Также данный акт служит основанием для обращения управляющей компании в суд с заявлением о понуждении собственника обеспечить доступ к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ.

В данном письмо Минстрой РФ также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру управляющую компанию или подрядчика. Если в период, пока управляющая компания добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.